Чем рискует будущий дачник, покупая участок земли?
Те, кто занимается комплексной предпродажной подготовкой земли для
использования ее будущим владельцем под строительство загородного дома
(land development), проанализировав проблему, пришли к выводу, что людям
интересен формат предложений в этом направлении. Стало ясно и то, что
понимание специфики данного вопроса, уровень знаний и предложений на
рынке у людей низкий и поверхностный.
Сегодня предлагают много участков без подряда и в коттеджных поселках, и
возле них, и даже там, где подряд, единые правила застройки и строгая
стилистика архитектуры изначально были обязательными. Причиной тому –
отсутствие продаж. Но, несмотря на огромный выбор предложений и
рекламный бум, сулящий живописные места под участки, самые низкие цены
скидки, заманивание клиентов идет по всем направлениям. Только как
суметь правильно оценить ситуацию и не ошибиться в покупке земельного
участка? А вдруг он окажется непригодным для строительства, или подвод
коммуникаций окажется невозможным? Как же обезопасить себя от подобных
«сюрпризов»?
Рассмотрим существующие риски, которые необходимо учитывать, покупая землю.
1 - Законность и юридическая «чистота» участка
Участок, на котором планируется постройка жилого дома, по закону
относится к категории «земель населенных пунктов, которые разрешено
использовать под ИЖС – индивидуальное жилищное строительство» или
категории «сельскохозяйственных земель с разрешением на использование
под размещение дач». Возведение капитальных построек во всех иных
случаях – незаконно. Пренебрегая этими моментами, Вы рискуете наложением
не только значительных административных штрафов и длительными судебными
тяжбами, но и сносом за свой счет строений и изъятием участка земли, в
который уже вложили средства и считали своим.
Для того чтобы убедиться в юридической «чистоте» и правомочности сделки,
проверить документы необходимо. Продавец, с кем Вы предполагаете
заключить договор купли-продажи, должен быть единоличным собственником
земли, не обремененным залогами, арендой или правами третьих лиц. А если
продаваемый участок относится к землям сельскохозяйственного назначения
с разрешением производить на нем продукцию сельского хозяйства, а не
строить дачные дома, но продавец клянется впоследствии перевести участок
в должную категорию? Это и есть риск, за оценку которого и правильность
принятого решения придется отвечать Вам и только Вам! Сможет ли
заниженная цена окупить приобретение земли, оказавшейся непригодной для
Ваших целей? Предусмотрели ли Вы выход из тупиковой ситуации, если
таковая возникнет?
По нормам действующего законодательства, перевод участков из категории
земли сельскохозяйственного назначения в земли для населенных пунктов
мог быть осуществлен только до 01.01.2010 г. при условии отсутствия
генплана населенного пункта и схемы территориального планирования. Надо
учитывать и то, что предельный минимум сельскохозяйственной земли, не
предназначенной для индивидуальной застройки, ведения дачного и
подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства – 2
га (для Московской области), редки, но возможны исключения.
2 – «Картинка» – определяющий критерий покупки
Попадаются на эту уловку, как правило, новички в коттеджном
строительстве, коим не ведома должная подготовка. Цветной эскиз будущего
строения на красивой поляне и в лучшем случае генплан – это все, что
будет предложено покупателю. Может случиться так, что проведением
предварительных инженерно-геологических изысканий, изучением грунтов на
участке, санитарно-защитных и охранных зон и прочим никто и не
занимался. На вполне уместный вопрос о наличии профессионально
выполненного проекта можно услышать невразумительные отговорки.
Внимание: именно здесь и кроется 2-й риск! Неудивительно, если со
временем окажется, что купленный Вами участок не той формы, или
переместился странным образом в сторону, или имеет подземный «сюрприз» в
виде кабеля или трубопровода. Мало того, что незваные гости будут
посещать Вас для обслуживания этих коммуникаций, так вдруг выяснится,
что земельный надел оказался в водоохраной зоне или около нее. Только
проект коттеджного поселка способен разрешить эту проблему.
3 – Место коммуникациям
Глядя на картинку, где таким «мелочам» как коммуникации места не
нашлось, необходимо удостовериться в наличии сводного плана
внутриквартальных сетей в проекте. И что в нем отражены обещанные
застройщиком коммуникации, мощности и дороги с улицами не менее 18 м в
ширину, предусматривающие даже пешеходные дорожки для дачников. Если
таковые имеются, пусть даже и частично, значит, все идет в нужном
направлении.
4 – Наличие ТУ
В продаваемом на ранней стадии проекте, как часто бывает, идет речь о
подключении коммуникаций через 1-2 года. Но прежде чем купить, надо
убедиться, получены ли застройщиком технические условия на подключение
газа и электричества. Если же начали продавать, а с ТУ вопрос не решен,
может выйти так, что даже при проложенных сетях воспользоваться благами
Вам будет не суждено.
5 – Собственник или агент?
Имея дело с собственником земли напрямую, не лишней будет проверка прав в
выписке из ЕГРП, из которой будет ясно, не находится ли в залоге земля.
Если предлагается сделка через агента по предварительному договору
купли-продажи, хорошо бы разобраться, почему предлагается такая схема.
Бывает так, что девелопер начинает реализовывать свои планы и уже на
начальном этапе применяет предварительные договора, участков же еще не
существует в принципе из-за незавершенности процесса государственной
регистрации вновь образующихся участков и землеустроительных работ. Но
если агент (он же обычно и землевладелец) представит подтверждение
надежности, то это уже гарантия того, что если сроки на заключение
основного договора купли-продажи земли будут нарушены, Вы с полным
правом сможете потребовать возврата денежных сумм.
6 – Застройщик с репутацией – гарантия минимизирования рисков
Никто не может быть застрахован от ошибок с оформлением участка,
подведением коммуникаций. Причинами их могут быть и недобросовестность
девелопера, и затягивание оформления документов по земле и коммуникациям
местной администрацией. Чтобы снизить риски до минимума, лучше
воспользоваться услугами солидного застройщика, положительно
зарекомендовавшего себя на рынке в течение нескольких лет. Вряд ли
компании, нацеленные на большой объем продаж, будут обманывать клиентов.
Кроме того, стабильная процедура всех согласований с местными властями у
них отлажена. А, посмотрев на работу компании над другими проектами, у
Вас появится возможность оценить их качество и сделать для себя
соответствующие выводы.
Завершая тему, рискну дать совет – не доверяйте обаянию сладкоголосого
продавца, думайте сами до покупки, во время и после нее, внимательно
оценив участок и самого продавца. Лучше иметь дело с крупными
компаниями. Но и контролируйте себя, дабы избежать покупки ненужной
земли или сэкономить себе во вред. Береженого, как говорится, бог
бережет!
© 2024